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2016 wird ein weiteres gutes Immobilien-Jahr © Holzerbau
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22.01.2016

2016 wird ein weiteres gutes Immobilien-Jahr

Einfamilienhäuser, Miet- und Eigentumswohnungen bleiben im Trend, die Nachfrage nach Baugrundstücken steigt besonders stark an.

••• Von Paul Christian Jezek


Das steigende Immobilienangebot im Jahr 2015, die weiterhin gute Nachfrage, die weitgehend stagnierenden Preise, das historisch niedrige Zinsniveau sowie die Steuerreform – all diese Einflussfaktoren haben dazu geführt, dass der heimische Immobilienmarkt im Vorjahr so gut florierte wie nie zuvor.

Für 2016 erwarten die Experten einen weiteren Anstieg bei Angebot und Nachfrage. „Um 2,1% mehr Immobilien-Suchende und um +2,5% mehr Häuser, Wohnungen und Grundstücke am Markt sollten einen weiteren Preisanstieg von +0,6% mit sich bringen”, wagt Re/Max Austria Managing Director Anton E. Nenning eine sehr präzise Prognose.
Natürlich gibt es dabei je nach Gegend, Ortsgröße, Immobilientyp und Preissegment unterschiedliche Entwicklungen. „Darum haben wir die wichtigsten Kombinationen aus Lage und Immobilien-Typ analysiert”, erwartet Nenning für heuer eine Phase der Beruhigung und der gesteigerten Zuversicht auf allerhöchstem Niveau – wenn, ja „wenn nicht wieder eine Steuerreform oder ein anderer unvorhergesehener und schwerwiegender Störfaktor auf uns zukommt”.

Zuerst: der Faktor Preis

Im oberen Preissegment sinkt die Immobilien-Nachfrage um –3,7%, das Angebot steigt leicht mit +1,0% und der Immobilien-Preis sinkt um –2,3%. Nenning: „Die Prognose für die gehobene Preisklasse ist pessimistischer als für den mittleren und unteren Preisbereich, aber optimistischer, als sie für 2015 war.”

Im mittleren Preissegment steigt die Immobilien-Nachfrage mit +2,3% und ist damit um mehr als zwei Prozentpunkte über der Vorjahreserwartung. Das Immobilien-Angebot im Mittelpreis-Segment steigt um +2,2% und liegt damit knapp über der Vorjahreserwartung. Die Preise im mittleren Segment werden um +0,7% anziehen. Damit ist der Preistrend im Mittelpreis-Segment um 2,5 Prozentpunkte fester als in der Vorjahreserwartung.
Im unteren Immobilien-Preissegment zieht die Nachfrage spürbar um +6,8% an – das ist ein weiterer Prozentpunkt mehr als für 2015. Das Angebot im unteren Segment soll um +1,6% steigen.
Die Preiserwartungen liegen aber angesichts der Nachfrage nur bei +2,4%, wieder 2 Prozentpunkte über jenen für 2015. „Der Markt für wirklich hochwertige und hochpreisige Immobilien wird 2016 – sofern es sich nicht um ausgesprochene Luxusimmobilien handelt – weiterhin schwierig bleiben”, kommentiert Nenning. „Dagegen ist im unteren Immobilien-Preissegment viel Nachfrage, aber viel zu wenig Angebot vorhanden. Daher werden genau in diesem Bereich weiterhin die Preise leicht anziehen – mit allen sozialen Konsequenzen.”

Mietwohnungen

Für 2016 erwarten die Re/Max-Immobilien-Experten die größte Nachfrage – wie in den Vorjahren – bei den Mietwohnungen in zentraler Lage mit +7%. Das ist mehr als bei allen anderen Immobilientypen, aber nahezu gleichauf wie im Vorjahr. Das Mietwohnungs-Angebot wird in zentralen Lagen um +1,7% und die frei zu vereinbarenden Mietzinse um +3,9% steigen, etwas mehr als 2015, aber geringer als 2014.

Mietwohnungen am Stadtrand liegen noch im Aufwärtstrend – sie werden um +1,9% geringfügig stärker nachgefragt als 2014. Auch das Angebot wächst (um +1,9%) und damit soll der Mietzins für frei zu vereinbarende Mieten dort moderat um +1,0% steigen.
Mietwohnungen in Landgemeinden kämpfen traditionell mit einer schwächeren Nachfrage (–2,0%), sie bieten aber dafür mit –2,0% fallende Mietpreise. Insgesamt stellen sich die Mietwohnungen in Landgemeinden aber für 2016 trotzdem positiver dar als noch für 2015.

Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen in zentralen Lagen steigt die Nachfrage um +5,8%; dies ist geringfügig mehr als für 2015. Das Angebot zentral gelegener Eigentumswohnungen wächst um +0,8%. Das ist erheblich weniger, als nachgefragt wird, und der Zuwachs liegt unter dem Niveau von 2015, gleichauf mit 2014. Damit fällt die Erwartung eines Preisanstieges für Eigentumswohnungen in bester Lage mit +4,4% höher aus als noch für 2015 (damals +2,5%), aber doch geringer als für 2014. Diese klassisch gesuchten Eigentumswohnungen in innerstädtischen Lagen werden damit auch die höchsten Wertsteigerungen aller Immobilien-Kategorien zu verzeichnen haben.

Für Eigentumswohnungen am Stadtrand wird noch eine steigende Nachfrage von +2,2% erwartet. Hier wächst das Angebot um +1,3%, der Preis für Eigentumswohnungen soll folgerichtig um +1,0% steigen. Das bedeutet zu 2015 eine klare Trendumkehr, möglicherweise, weil Wohnen in den Innenstädten für viele nicht mehr leistbar ist.
Eigentumswohnungen in Landgemeinden werden 2016 weiter mit geringfügig weniger Nachfrage (–1,8%) zu kämpfen haben. Beim Angebot ist mit einem Plus von +0,5% zu rechnen, und der Eigentumswohnungspreis am Land wird dementsprechend um –2,4% sinken. Im Vergleich zur Prognose für 2015 scheint jene für 2016 erheblich posi­tiver. „Wer die Mehrjahresvergleiche übereinanderlegt, sieht, dass Wohnungen am Stadtrand und in Landgemeinden zunehmend an Attraktivität gewinnen”, kommentiert Nenning. „Die hohen Preise in den Innenstädten, die Verbesserungen im öffentlichen Verkehr und manch verbesserte Anbindung an das hochrangige Straßennetz schlagen hier anscheinend schon durch.”

Die Häuser kommen ins Plus

Einfamilienhäuser am Stadtrand und am Land gewinnen an Attraktivität: Die Nachfrage nach der Wunschimmobilie der Österreicher wird mit +3,3% signifikant nach oben gehen und auch das Angebot soll mit +1,3% leicht steigen.

Damit wird der Preis für Einfamilienhäuser anziehen, die Erwartungshaltung der Experten liegt bei einem leichten Preisanstieg von +2,1%. Nenning: „Der Markt für Einfamilienhäuser zeigt sich um zwei Prozentpunkte positiver als noch vor einem Jahr – das Angebot ist knapp, aber wächst –, und die gute Nachfrage von Eigennutzern ist weiterhin gegeben.”

Am See oder an der Piste

Geringe Bewegungen bzw. Verbesserungen auf niedrigem Niveau sind bei Wohnobjekten in Einzellage zu erwarten: +0,9% bei der Nachfrage, +0,1% beim Angebot und beim Preis für Einzellagen-Immobilien ein leichtes Plus von +0,9%. „Der Bauernhof in Südhang-Einzellage mit freiem Blick auf die Alpen ist nach wie vor heiß begehrt, oft gesucht und höchst selten vorhanden”, so Nenning.

Ebenfalls konstant, nämlich konstant wenig begehrt, sind Wochenendhäuser: Minus –4,9% in der Nachfrage und ein nahezu gleichbleibendes Angebot führen zu einer Preiserwartung für Wochenendhäuser von –3,5%. „Aber selbst diese kleinen Refugien am Land, jahrelang als Wochenend-Rasenmäh-Jobs geschmäht, werden um zwei Prozentpunkte positiver gesehen, als noch vor einem Jahr”, erklärt Nenning. „Das dürfte wohl weniger dem Elektro-Schaf-Roboter zuzuschreiben sein – die gab es schon vorher –, sondern der generell besseren Immobilien-Stimmung.” Und: „Auf Wochenend-Domizile in begehrten Ski- und Seeregionen trifft diese pessimistische Grundhaltung nicht zu – die sind hoch im Kurs.”

Begehrte Baugrundstücke

Ein Objekttyp strahlt in der Gunst der Immobilienkäufer besonders hell: Für Baugrundstücke wird heuer eine wesentliche Verstärkung der Nachfrage prognostiziert (+3,7%) – und das Angebot wird sinken (–1,1%).

Daher ist laut Nenning mit einem deutlichen Preisanstieg für Baugrundstücke von +3,9% zu rechnen, also mit doppelt so viel Zuwachs wie in der 2015er-Prognose. „Speziell Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung sind zwar sehr begehrt, aber nur selten am Markt.”

Nachzügler Gewerbeimmobilien

Der Gewerbe-Immobilienmarkt erholt sich laut Anton Nenning auch heuer nicht wirklich: „Die Nachfrage-Erwartungen für alle Gewerbeimmobilien-Typen bleiben weiterhin gering und liegen für 2016 beinahe gleich tief wie schon für 2015, nämlich zwischen –5,3 und –5,6 Prozent.”

Bei Betriebsgrundstücken werde das Angebot um –0,6% leicht zurückgehen und der Preis für Bauland-Betriebsgebiet werde um –2,8% nachgeben. „Zwar immer noch negative Vorzeichen, aber doch um 1,9 Prozentpunkte freundlicher als ein Jahr zuvor”, meint Nenning. „Betriebsgrundstücke sind die einzige Gewerbe-Kategorie, die ein leichtes positives Lüfterl spürt.” Denn Betriebsgebäude, Geschäftslokale und Handelsflächen verharren mit beinahe identischen negativen Vorzeichen wie schon die Jahre zuvor: Bei Betriebsgebäuden wird das Angebot um +1,7% steigen und der Preis um –4,7% sinken.

Randlagen sind nicht sexy

Geschäftslokale bzw. Handelsflächen kämpfen mit einem nach wie vor steigenden Angebot von +2,9% und einem Preisrückgang von –5,3%. „Dies trifft vor allem auf Randlagen, ehemalige Handelsnebenstraßen ohne echte Frequenz und gebrauchte Fachmarktflächen zu, denn diese können aufgrund allzu spezifischer Planung oft nur schwer adaptiert und wieder vermietet werden”, meint Nenning.

Anders die Top-Einkaufsstraßen und florierende Shopping-Center mit hoher Frequenz. „Dort schwingt das Preispendel getrieben von Angebot und Nachfrage in die andere Richtung.”
Für freie Büroflächen wird das Angebot um +2,4% zunehmen. Dies soll, wie bereits im Jahr zuvor, aufgrund der bereits erwähnten schwachen Nachfrage eine Preiskorrektur von –5,2% nach sich ziehen. „Wieder sind es vor allem ältere Büroflächen ohne entsprechende Infrastruktur und ohne technische Ausstattungen, die schwer vermietbar sind”, sagt Nenning.

Büros als Statussymbole

Dagegen punkten moderne Neubau-Bürogebäude mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung, einem energieeffizienten Konzept und passendem, modernem Schnitt relativ leicht. „Diese werden sogar zu Image- und Statussymbolen, mit denen Unternehmen ihren Erfolg öffentlich demonstrieren.”

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