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750 Mio. Euro mehr für die heimischen Immo-Fonds © Markus Kaiser
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PAUL CHRISTIAN JEZEK 25.03.2016

750 Mio. Euro mehr für die heimischen Immo-Fonds

Neben Büro- und Gewerbeflächen spielen aktuell auch Wohnprojekte wie etwa Aspern die Seestadt Wiens (Bild) eine wichtige Rolle.

••• Von Paul Christian Jezek

Der Präsident hat keine Zweifel: „Im Bereich der Offenen Immobilieninvestmentfonds fand im Vorjahr eine echte Erfolgsgeschichte statt”, sagt Heinz Bednar, im „Hauptberuf” Vorsitzender der Geschäftsführung der Erste Asset Management GmbH und gleichzeitig Präsident der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG).

Diese Anlageklasse konnte ihr Fondsvolumen 2015 insgesamt um nicht weniger als 17,14% auf rund 5,6 Mrd. € steigern, wobei sich die Nettomittelzuflüsse auf 749,41 Mio. € beliefen.
„Die Kursgewinne erreichten rund 131 Mio. Euro und die Ausschüttungen betrugen 67,2 Mio. Euro”, erklärt Bednar. „Die fünf Immobilien-Investmentfondsgesellschaften verwalten aktuell neun Fonds (sechs Publikums- und drei Spezialfonds), die durchschnittliche Ein-Jahres-Performance betrug 2,41 Prozent.”

Attraktive Immo-Fonds

An der Spitze rangiert unverändert – trotz Marktanteilsverlusten – mit weitem Abstand die Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH. „2015 war ein erfolgreiches Jahr für den Real Invest Austria”, kommentiert dies Real Invest-CEO Peter Czapek. „Im Rahmen der eingeschlagenen Strategie konnte ein moderates Volumenwachstum verzeichnet werden.”

Die Nettomittelzuflüsse lagen dabei – wie bereits 2014 – im zweistelligen Millionenbereich; geplante An- und Verkäufe konnten realisiert werden.
Für heuer rechnet Czapek erneut mit einer positiven Entwicklung des Fondsvolumens. „Weiterhin sind selektive An- und Verkäufe unter Einhaltung einer konsequenten Anlagestrategie geplant. Das heißt, der Real Invest Austria wählt Immobilien, die genau ins Portfolio passen und mit denen die notwendigen Erträge lukriert werden können.”

Anhaltend stabile Zuwächse

Für die Erste Immobilien KAG war 2015 „sowohl ereignis- wie auch erfolgreich”, sagt Geschäftsführer Peter Karl zu medianet. „Die Nachfrage der Anleger nach dem Erste Immobilienfonds war erfreulich stabil – bereits im Frühjahr hat das Fondsvermögen die eine Milliarde Euro-Marke überschritten.” Insgesamt konnte der Fonds im Vorjahr Nettomittelzuflüsse von rund 390 Mio. € verzeichnen.

Parallel dazu gelang es dem Team um Karl, das Immobilienvermögen deutlich zu steigern. „Zum einen konnte z.B. ein großes Wohnpaket in Wien mit einem Volumen von rund 185 Mio. Euro angekauft werden – zum anderen wurden mehrere Wohnprojekte wie Aspern die Seestadt Wiens fertiggestellt.” Weiters habe sich der Fonds verschiedene neue in Bau befindliche Wohnprojekte gesichert, meint Karl. „Das Interesse am Erste Immobilienfonds ist auch 2016 ungebrochen; angesichts des niedrigen Zinsniveaus erwarten wir daher anhaltend stabile Zuwächse.”
Die größte Herausforderung für heuer liege in der zeitnahen Veranlagung der zufließenden Gelder, wobei der Schwerpunkt weiterhin auf dem Wohnbereich liegt. „Angesichts der gestiegenen Immobilienpreise werden wir hier vor allem in Wohnprojekte investieren”, erklärt Karl. Daneben bilden Büro- und Gewerbeflächen eine Ergänzung des Portfolios.

Wachstumssieger

Die höchste Volumensteigerung erzielte zuletzt mit deutlich mehr als 70% die Immo KAG, die vor Kurzem – ebenso wie die zweite Asset Managementeinheit Volksbank Invest – von der Volksbanken Gruppe an die Union Investment verkauft wurde und gleichzeitig ins alte Börsegebäude (1010 Wien, Schottenring 16) übersiedelt ist.

Der aktuelle Fokus des immofonds 1 liegt unverändert in Österreich und in Deutschland. „Infolge der Stabilität dieser beiden Märkte soll das auch vorerst so bleiben”, erläutert Vorstand Kurt Rossmüller. „Von den Assetklassen her betrachtet, sind es ausschließlich gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude, Fachmarktzentren und Ärztezentren sowie als Beimischung Business-Hotels.”
2015 wurden fünf Immobilien erworben – vier Bürogebäude in Österreich und ein Hotel in Deutschland. Das Investitionsvolumen lag bei mehr als 100 Mio. €. Gleichzeitig konnte das Fondsvolumen auf ca. 730 Mio. € und der Marktanteil auf 13,12% gesteigert werden.
Rossmüller hat ein kontinuierliches Steigen der Immobilienpreise festgestellt – darüber hinaus wurde infolge der Dynamik des Marktes von institutionellen Investoren in Lagen und Objektklassen wie z.B. Industrieliegenschaften investiert, was vor kurzer Zeit noch völlig undenkbar war. „Eines kann klar gesagt werden: Schnäppchen gibt es keine”, meint Rossmüller.
Um vernünftige Renditen zu erzielen, müsse ein Investmentmanager in einer derartigen Marktlage natürlich zu Kompromissen bereit sein und nicht nur langfristig vermietete Objekte im Auge haben, sondern auch Immobilien, die kurz- bis mittelfristig vermietet sind.
Rossmüller: „Hier kann sich im Zeitablauf durchaus ein Potenzial zur Ertragssteigerung ergeben.”

Es gibt auch einen Verlierer

Der schwerpunktmäßig in europäische Gewerbeimmobilien investierte Raiffeisen-Immobilienfonds hingegen sieht sich seit mehreren Jahren kontinuierlichen Mittelabflüssen gegenüber, und das Fondsvermögen sank zuletzt auf weniger als 200 Mio. €.

„Eine adäquate Risikostreuung kann mit diesem geringen Volumen nicht mehr sichergestellt werden”, sagt Günther Burtscher, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Gesellschaft m.b.H. „Daher erging Anfang 2016 die Empfehlung zum Fondsausstieg inkl. Angebot eines spesenfreien Fondsswitches an sämtliche Anleger im Fonds.” Dieses Offert wurde laut Burtscher bereits in den ersten Tagen bzw. Wochen „sehr rege in Anspruch genommen”. Der Fonds wird aber nicht geschlossen, da es zu keiner Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme kommt. „Die jederzeit mögliche Rückgabe von Anteilscheinen ist vielmehr Kern der beschriebenen Anlegerschutzmaßnahme, nämlich der Umtauschempfehlung”, erklärt Burtscher.
Die Gründe für die Volumeneinbußen beim Raiffeisen-Immobilienfonds liegen in der historischen Entwicklung: Die Aufbaujahre waren durch den damaligen Immobilienboom von sehr hohen Zuflüssen und anlegerseitigen Ertragserwartungen geprägt; diese konnten angesichts der Entwicklungen auf den internationalen Immobilienmärkten nicht dauerhaft erfüllt werden.

Geänderte Anlagepolitik

Dies hat Anleger in den vergangenen Jahren dazu bewogen, sich aus dem Raiffeisen-Immobilienfonds zurückzuziehen. Angesichts der Entwicklungen sei es notwendig geworden, die Anlagepolitik des Fonds zu modifizieren und an die geänderten Umstände anzupassen.

Konkret ist laut Burtscher ab Mai eine grundsätzliche Restrukturierung des Portfolios geplant: Die großen gewerblichen Fondsobjekte sollen verkauft und durch kleinvolumige Immobilien ersetzt werden. „Im Ergebnis ist mit einem erhöhten Performance­risiko zu rechnen”, warnt Burtscher.
Last but not least erwartet die Semper Constantia Immo Invest GmbH für heuer eine starke Nachfrage für Offene Immobilienfonds und damit auch für das hauseigene Produkt SemperReal Estate.
„Wie bereits 2015 liegt die Herausforderung in der Auswahl geeigneter Immobilien, bei deren Qualität keine Abstriche gemacht werden dürfen”, meint Geschäftsführer Alexander Budasch. „Aufgrund unserer Ankaufspipeline und des Investmentprofils sind wir zuversichtlich, das Immobilienvermögen auch 2016 deutlich steigern zu können.”

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