••• Von Paul Christian Jezek und Chris Radda
Nach rund drei Dutzend Jahren auf dem heimischen Immobilienmarkt zählt Süba zu den beständigsten und erfolgreichsten Bauträgern in Österreich.
Das Kerngeschäft umfasst Planung, Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten, wobei die Bauausführung von renommierten Baufirmen erbracht wird. Weiters baut Süba gemeinsam mit namhaften Investoren Vorsorgewohnungen, die sich dank entsprechender Infrastruktur gut zur Vermietung eignen und eine verlässliche Kapitalanlage darstellen.
Im medianet-Exklusivinterview sprach Süba-Vorstand Heinz Fletzberger u.a. über zu hohe Grundstückspreise und den Trend zu immer kleineren Wohnungen.
medianet: Was kann die Süba heuer noch fertigstellen?
Heinz Fletzberger: Das Großprojekt Rennweg 52 wurde im September fertiggestellt! Zu diesem Zeitpunkt waren bereits 110 von insgesamt 114 Wohnungen verkauft, Lage, Grundrisse und Preis waren optimal!
Ein Rekordjahr für die Süba ist daher durchaus realistisch.
medianet: Wie geht’s weiter?
Fletzberger: Wir haben regelmäßig Projekte in Bau und Entwicklung. Außerdem kaufen wir laufend weitere Liegenschaften, um für die Zukunft gut aufgestellt zu sein.
Heuer hatten wir bei allen vier angesetzten Bauverhandlungsterminen keine Anrainereinsprüche; das ist mittlerweile sehr selten, beweist aber deutlich, dass sich unsere Strategie bewährt, mit den Anrainern sehr früh das Gespräch zu suchen.
medianet: Aber es läuft nicht immer so friedlich ab?
Fletzberger: Leider nein. Manche Anrainer beziehen prinzipiell Opposition. Das macht es für uns Bauträger wie auch für Bezirke und Behörden nicht leichter, vor allem vor dem Hintergrund, dass wir in Wien zusätzlichen Wohnraum brauchen.
medianet: Das ist aber nicht das einzige gröbere Problem …
Fletzberger: Wir haben im Moment Liegenschaftpreise, die teilweise weit über dem wirtschaftlichen Limit sind. Das hat sich im Laufe dieses Jahres noch weiter verschärft.
Dazu kommen wesentlich höhere Baukosten.
medianet: Manche in der Branche meinen aber auch, die Preise waren eine Zeit lang zu tief.
Fletzberger: Das mag vielleicht so sein und ich hätte es durchaus verstanden, wenn wir jetzt z.B. um 100 oder 200 Euro pro m² höhere Baupreise gegenüber dem Vorjahr hätten.
Aktuell erhalten wir aber oftAngebote mit mehr als 500 Euro pro m² Differenz gegenüber den angenommenen, reell kalkulierten Ansätzen.
medianet: Was ist die Konsequenz daraus?
Fletzberger: Es geht ja nicht nur uns so, sondern momentan praktisch allen Bauträgern.
Wenn das so bleibt, könnte man eigentlich keine Liegenschaft mehr kaufen, weil sich mit diesen Preisen jedes Projekt ‚totrechnet'.
medianet: Oder es wird dermaßen teuer, dass sich keine Käufer mehr finden.
Fletzberger: Genau. Und wir können keine unrentablen Verkaufspreise in die Kalkulation nehmen, nur damit es sich rechnet. Dann wären die Wohnungen nur mehr schwer oder gar nicht zu verkaufen. Die Käufer sind mittlerweile sehr preissensibilisiert, über einer halben Million Euro wird die Luft überhaupt sehr, sehr dünn.
Das heißt, man muss eher kleinere Wohnungen realisieren oder, wenn man schon größere Wohnungen baut, ist man natürlich beim m²-Gesamtpreis limitiert. Dann kann es sich für die Süba ebenso wie für den Mitbewerb nicht mehr rechnen.
Die logische Folge: Es werden keine dringend benötigten Wohnungen mehr gebaut.
Wenn wir weiters annehmen, dass die Zinsen steigen, hätten wir zyklisch gesehen den Plafonds erreicht. Ich glaube, wir sind gegenwärtig an diesem Punkt.
medianet: Auch deshalb erweitern Sie ja Ihr Business …
Fletzberger: Ja, wir expandieren über die Wiener Stadtgrenze hinaus – z.B. nach Stockerau, Tulln, Langenzersdorf oder Baden. Allerdings sind die Risken dort noch höher: In Wien gibt es zwar oft lange Behördenwege, dafür aber Rechtssicherheit. In Niederösterreich nutzen manchmal auch Widmung und Bebauungsbestimmungen gar nichts, wenn das Projekt z.B. dem Ortsbildgutachter nicht zusagt.
medianet: Bleibt der Trend zu Smart Homes = kleinen Wohnungen als Ausweg für Bauträger?
Fletzberger: Ja, das ist definitiv so. Wir planen seit zwei Jahren kleinere Wohnungen, die aber jedenfalls zusammengelegt und vergrößert werden können.
Es geht auch in Österreich in Richtung Apartments mit 30 m² und noch weniger.
