••• Von Paul Christian Jezek
Dieses Jahr wird ein mageres auf dem Büromarkt werden, sagt Michael Zöchling, Geschäftsführer der zur Bank Austria gehörenden BAR bareal Immobilientreuhand, im Exklusivinterview mit medianet: „Nach einem Anstieg der Neuflächenproduktion im Vorjahr (von 112.000 auf 145.000 m2) präsentiert sich 2016 vergleichsweise düster.”
Ein wichtiger Grund dafür: Von den rund 80.000 m2 an neu hinzukommenden Flächen werden rund 90% eigengenutzt, gerade einmal 9.000 m2 kommen als Neuflächen zur Vermietung hinzu. Erst 2017 (135.000 m2 neue Flächen) und vor allem 2018 („400.000 bis womöglich 700.000 m2”) werde wieder ein höheres Fertigstellungsvolumen zu verzeichnen sein.
Nordamerikaner entdecken Wien
2015 ist das Transaktionsvolumen bei Immobilien in Österreich dank eines deutlich höheren Interesses ausländischer Investoren kräftig von 2,78 auf 3,52 Mrd. € geklettert, wobei sich fünf Sechstel aller gewerblichen Deals auf Wien konzentrierten. Jede zweite Transaktion erfolgte durch einen Ausländer, allein der Anteil nordamerikanischer Gruppen am Gesamtvolumen betrug 22%. „Seitdem Morgan Stanley mit dem Erwerb des Millennium Towers 2014 das Eis gebrochen hat, sind nordamerikanische Investoren in Österreich präsentiert denn je.”
So war Morgan Stanley mit „Wien Mitte” auch für die größte Transaktion verantwortlich, die in Wien jemals stattgefunden hat. (medianet berichtete mehrfach.) Am Ende des Vorjahres kaufte der kanadische Immobilienfonds Dream Global REIT das Bürogebäude Rivergate. „Auch heuer erwarten wir weitere Investitionen durch nordamerikanische wie auch durch asiatische Gruppen”, sagt Zöchling.
Preise steigen, Renditen sinken
Von knapp eineinhalb Mrd. € Büroimmo-Deals entfielen im Vorjahr 97% aller Veräußerungen auf Wien. „Die Investoren werden durch den schwachen Euro und die hohe Sicherheit am heimischen Markt verstärkt angezogen”, begründet Michael Zöchling.
Heuer könnte der Preisanstieg der gefragtesten Objekte rund ein Fünftel ausmachen, schätzt BAR bareal. 2015 und 2014 hatte das Plus am Investment-Immomarkt 12 bzw. 7% betragen. Im Gegenzug zum Preisanstieg sinken jedoch die Spitzenrenditen weiter – auf generell unter (noch vor einem Jahr undenkbar niedrige) 4 und vereinzelt sogar unter 3%. Sowohl beim Volumen als auch bei den Preisen habe der Markt 2015 alle Erwartungen übertroffen, so Zöchling: „Für 2016 gibt es einen noch größeren Investment-Druck auf den Markt, der in ganz Europa ausverkauft ist.”
Das Transaktionsvolumen dürfte heuer aber sinken, weil es zu wenig geeignete Büro- oder Mischobjekte gebe.
Wegen der vorübergehenden Verknappung bei neuen Büroflächen würden die Leerstände weiter sinken und die Spitzenmieten anziehen. Diese lagen laut BAR bareal in der Wiener Innenstand (bei einem über 1.000 m2 großen Büro im Goldenen Quartier) bei monatlich 27,5 €/m2 – heuer dürfte „eindeutig die 30 Euro-Marke durchstoßen werden”, glaubt Zöchling.
Zum Vergleich: In der Donau City erreichten die Büro-Spitzenmieten 25, am Hauptbahnhof 20 und am Wienerberg 15 €. Wegen fehlender neuer Flächen, vor allem großer zusammenhängender, werde immer mehr mit Vorvermietungen gearbeitet – Mieter sichern sich also frühzeitig neue Büros. Konzentrieren wird sich die Dynamik bei Bürovorhaben in der Bundeshauptstadt fast ausschließlich auf die „Big Four”-Cluster, nämlich Hauptbahnhof, Donau City, Viertel Zwei und Euro Plaza. „Viele Investoren wollen in keinem anderen Bürogebiet etwas kaufen”, so Zöchling.
Einkaufszentren und Wohnungen
Im Retail-Segment akzentuiert sich die Differenz der Spitzenrenditen zwischen durchschnittlichen Fachmarktzentren auf der einen Seite und der Gruppe exzellenter Einkaufszentren und Highstreet Retail auf der anderen. „Diese Entwicklung wird sich 2016 noch verstärken”, prophezeit Zöchling.
Ebenso wie bei langfristig vermieteten Core-Büroliegenschaften sinken die Renditen auch auf dem Wohnungsmarkt, da eine Vielzahl neuer Investoren hinzukommt und dabei auf ein geringes Angebot stößt.
Bei Wohnungskäufen sieht der BAR bareal-Geschäftsführer den Preis-Höhepunkt bereits als „überschritten” an. Es werde eine Stagnation auf hohem Niveau gegeben, denn in den letzten Jahren sei hier bereits Geld investiert und damit die Preise angehoben worden. Vor allem im hochpreisigen Bereich von über 5.000 € pro m2 sieht Zöchling eher eine Tendenz zu einem leichten Rückgang – „der Bereich 3.000 bis 4.000 Euro bleibt dagegen recht stabil”. Das größte Preisrisiko von maximal einem Zehntel gebe es von 5.000 bis 7.000 €.
Auch die Wohnungsmieten sieht der Experte vorderhand nicht mehr stark steigen. Bei Wohnliegenschaften über 10 Mio. € Investitionsvolumen sind die Renditen in guten Lagen 2015 bereits auf 3,75% gefallen, die Spitzenrendite somit innerhalb des Vorjahres um 50 Basispunkte gesunken.
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