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Wanted: Büros in Wien © IC Projektentwicklung GmbH/Johannes Zinner

Das Viertel Zwei mit einer Fläche von ca. 40.000 m² ist ein neues Büro- und Wohnviertel im 2. Wiener Gemeindebezirk Leopoldstadt.

© IC Projektentwicklung GmbH/Johannes Zinner

Das Viertel Zwei mit einer Fläche von ca. 40.000 m² ist ein neues Büro- und Wohnviertel im 2. Wiener Gemeindebezirk Leopoldstadt.

20.11.2015

Wanted: Büros in Wien

Der Wiener Büroimmobilienmarkt hat zwei Top-Goodies im internationalen Vergleich: ­extrem niedrige Leerstandsrate sowie hohe Qualität vor allem der großen Objekte.

••• Von Paul Christian Jezek

Das Umfeld stimmt: Insgesamt zeichnet sich für 2015 am gesamten österreichischen Immobilieninvestmentmarkt ein neuer Rekordwert ab. Darauf ließ etwa der starke Besucherandrang auf der Expo Real schließen, wo am Österreich-Stand viel Betrieb herrschte und vor allem sehr konkretes Interesse an Engagements auf dem österreichischen Markt registriert werden konnte. „Diese starke Aktivität lässt darauf schließen, dass wir heuer den Rekordwert des Vorjahres von drei Milliarden Euro Investitionsvolumen übertreffen können”, sagt Franz Pöltl, Investmentchef bei EHL Immobilien.

Unter den neuen Interessentengruppen zeigen sich derzeit besonders Investoren aus Australien und dem asiatischen Markt sehr aktiv. „Zielinvestmentgebiet ist meist primär Deutschland, aber wenn sie beginnen, sich dort mit den einzelnen Teilmärkten zu beschäftigen, wird Österreich, insbesondere Wien, oft gleich mitgenommen. Der österreichische Markt wird aufgrund seiner Stabilität international sehr geschätzt.”
Gerade in den klassischen Segmenten Büro und Retail könne das Angebot mit der starken Nachfrage aber nicht mithalten – womit wir beim Wiener Markt und speziell bei Büroimmobilien sind, die laut Pöltl besonders „stark gesucht” werden: „Der Wiener Büroimmobilienmarkt hat zwei entscheidende Pluspunkte: Zum einen ist die Leerstandsrate im Europavergleich mit knapp über sechs Prozent extrem niedrig. Zum anderen ist die Qualität der großen Objekte überdurchschnittlich hoch: Zahlreiche Objekte verfügen über Nachhaltigkeitszertifizierungen wie LEED – und das kommt bei Investoren gut an.” Das positive Image durch die Zertifizierung und niedrigere Betriebskosten seien klare Wettbewerbsvorteile.

LEED-Platin-Status

Ein aktuelles Beispiel dazu ist das „Haus an der Wien”, das im Zuge der Revitalisierung als „Green Building” zertifiziert wurde und nun LEED-Platin-Status aufweist.

Dieses Büroobjekt wurde vor Kurzem um rund 94 Mio. € von der Allianz Real Estate Germany GmbH erworben, Verkäufer war die Signa Holding. (Die Allianz wurde damit nach längerer Zeit wieder als Investor auf dem Wiener Immobilienmarkt aktiv.) Das Haus an der Wien verfügt über rund 14.300 m2 Bürofläche auf acht Stockwerken und ist an renommierte Unternehmen wie BNP Paribas, Group M oder Österreich Werbung vermietet. Das Objekt profitiert von seiner zentralen Lage in unmittelbarer Nähe zum ersten Bezirk und durch die hervorragende Anbindung an den öffentlichen Verkehr durch den U- und S-Bahn-Knotenpunkt Wien-Mitte. Das 1965 errichtete ehemalige Bank-Austria-Gebäude wurde 2012 von der Signa-Gruppe vollständig saniert und umgestaltet.

10% mehr Vermietungsleistung

Generell zeigt sich der Wiener Büromarkt in stabiler Verfassung und zeigt einen weiteren Aufwärtstrend: 2015 wird die Vermietungsleistung voraussichtlich rund 240.000 m2 erreichen, das ist ein Plus von rund zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 220.000 m2.

Wie aus dem aktuellen Büromarktbericht von EHL Immobilien hervorgeht, bleiben die Mieten auf ihrem derzeitigen Niveau stabil, die Spitzenmiete liegt bei 26 €/m2. Die Leerstandsrate beträgt derzeit 6,5 Prozent mit weiter rückläufiger Tendenz.
Eine deutliche Belebung des Markts wird ab 2017 erwartet, wenn zahlreiche attraktive Neuobjekte fertiggestellt werden. Dazu zählen die Projekte Rathausstraße 1, messecarree, Denk Drei, ORBI Tower, QBC, The Icon Vienna und Square Plus.
Das Interesse an diesen modernen Großflächen ist groß. „Mehrere Großmieter führen schon konkrete Verhandlungen, um sich die Flächen in den neuen Objekten rechtzeitig zu sichern”, sagt EHL-Büroexpertin Alexandra Ehrenberger. „Besonders vielversprechend entwickelt sich der Standort rund um den Hauptbahnhof, aber auch die Erweiterung des bereits etablierten Viertel Zwei im Prater wird gut ­angenommen.”

Büros werden zu Wohnungen

Nachfrageseitig geht die Schere zwischen den neuen, hochqualitativen Objekten und älteren Büroflächen immer weiter auf. Zahlreiche ältere Objekte sind kaum mehr als Büro vermietbar – für einige davon bieten sich aber durch Umnutzung in Hotels und vor allem in Wohnungen neue Chancen. „Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien ist ungebrochen hoch, und dem Büro­markt werden nicht mehr benötigte Flächen entzogen – das ist eine Win-Win-Situation für beide Marktsegmente”, so Ehrenberger.

Besonders häufig geschieht das bei Büroflächen in Zinshäusern, die sich zumeist in sehr stark gefragter innerstädtischer Wohnlage befinden. Durch die Umnutzung zuhochwertigen Wohnungen ergeben sich für Investoren interessante Renditemöglichkeiten, insbesondere wenn auch Dachgeschoße ausgebaut werden können. Beispiele dafür sind die Flächen der ehemaligen Volksbankzentrale in der Kolingasse oder ein kürzlich von der Immofinanz an österreichische Privatinvestoren verkauftes, gemischt genutztes Stadtpalais in der Wohllebengasse.
Außerhalb der Innenstadt stehen oft ganze Betriebsliegenschaften leer, die großvolumige (oftmals geförderte) Wohnbauprojekte ermöglichen; ein Beispiel dafür ist das ehemalige Coca-Cola-Gelände am Wienerberg, wo rund 1.200 Wohnungen errichtet werden sollen.

Die Bundesländer legen zu

Zu den wichtigsten Bürotransaktionen des ersten Halbjahrs zählten u.a. der Kauf der Wiener Büroobjekte Green Worx und space2move durch die deutsche Fondsgesellschaft Union Investment.

Da das Angebot an Topobjekten in Wien aufgrund der geringen Neuflächenproduktion bereits sehr limitiert und das Preisniveau weiter gestiegen ist, verlagert sich das Interesse der Investoren zunehmend auf die nachgelagerten Qualitätssegmente sowie zum Teil auch auf Büroobjekte in den Landeshauptstädten.
So hat die Fondsgesellschaft ImmoKAG das Bruckner Büro Center in Linz sowie das Bahnhof Business Center Graz für ihren Offenen Fonds immofonds1 erworben. Die Renditen in den Bundesländern liegen derzeit (noch?) deutlich über jenen in Wien: Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Wien liegt derzeit bei 4,75%, bis Jahresende wird sich diese voraussichtlich in Richtung 4,5% bewegen.
In den Landeshauptstädten las- sen sich bei vergleichbarer Qualität im Durchschnitt um 50 bis 75 Basis- punkte mehr an Rendite erzielen als in der Bundeshauptstadt Wien.

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