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Wohnungen in Österreich: Eine Reise voller Preise © von-oben
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30.10.2015

Wohnungen in Österreich: Eine Reise voller Preise

Der Markt boomt: Der Wert der im ersten Halbjahr gehandelten Wohnungen stieg um mehr als 30% bzw. um fast eine Milliarde Euro.

Das sind gleich um 36% mehr als im Vorjahreszeitraum Jänner bis Juni 2014 und immer noch um 26% mehr als im bisher stärk-sten ersten Halbjahr 2010.

Der Wohnungsmarkt in Öster- reich boomt also: „Bereits im Jahr 2014 verzeichneten wir am Jahresende ein All-time-high am Eigentums-Wohnungsmarkt”, sagt der Geschäftsführer von Re/Max Aus­tria, Bernhard Reikersdorfer.
„Heuer ist der Markt quasi explodiert und zwar nicht preismäßig, sondern mengenmäßig. In Österreich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das heißt auch, dass die von uns angekündigte Entspannung eingetroffen ist.”
Der Wert der im ersten Halbjahr gehandelten Wohnungen stieg dabei um 966 Mio. (oder +30,5%) auf 4,13 Mrd. €. Damit macht der Wohnungsmarkt derzeit zahlen- wie wertmäßig 40% aller Immobilienverkäufe in Österreich aus.

Fallende Preise in Wien

Im ersten Halbjahr wurden in der Bundeshauptstadt 6.200 Wohnungen im Grundbuch verbüchert. Das sind 29% aller in Österreich gehandelten Wohnungen und um +32% mehr als im ersten Halbjahr 2014.

Der Gesamtwert der in Wien gehandelten Eigentumswohnungen stieg dabei auf 1,4 Mrd. € an – um +16,5% mehr als im Vorjahr. Die Erklärung des unterschiedlichen Mengen- und Wertwachstums liegt in der Größenveränderung der gehandelten Wohnflächen: Die Flächen sind um 16% zurückgegangen, nämlich von 75 auf 63 m² und im Vergleich zum Vorjahr zu geringeren Quadratmeterpreisen zu haben.
Die Quadratmeterpreise haben in Wien das erste Mal seit 2008 nachgegeben. Die typische Wiener Wohnung kostete heuer im ersten Halbjahr pro m2 3.373 €, damit um 1,4% weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, aber auch um +54,7% mehr als im legendären Boom-Jahr 2010.
Besondere Highlights waren im ersten Halbjahr eine Wohnung um 5,9 Mio. € in der Makartgasse im Ersten, eine Wohnung am Schreiberweg in Wien 19 um 3,8 Mio. € und eine Dachgeschoß-Wohnung in der Grünentorgasse in Wien 9 um 3,0 Mio. €. Neben sieben weiteren Luxus-Wohnungen im 1. Wiener Gemeindebezirk wechselten je zwei im 9., im 3. und im 7. um jeweils mehr als 2 Mio. € ihre Besitzer.

Günstiges Waldviertel

Niederösterreich schaffte mit 2.359 Eigentumswohnungs-Verbücherungen im ersten Halbjahr den 3. Bundesländer-Platz. Der Transaktionswert betrug dabei 352 Mio. €. Das stellt eine zahlenmäßige Steigerung von +27 und eine wertmäßige Steigerung von +31% zum ersten Halbjahr 2014 dar. Insgesamt haben die blau-gelben Wohnungspreise um +4,9% angezogen, der Preis für eine Wohneinheit belief sich im Schnitt auf 138.113 €.

Insgesamt haben in acht Bezirken (u.a. Baden, Gänserndorf, Melk, Neunkirchen, Tulln) die Wohnungspreise im ersten Halbjahr 2015 nachgegeben und in 14 (u.a. Am­stetten, Bruck/Leitha, Hollabrunn, Korneuburg, Krems, Mistelbach, Mödling, Wr. Neustadt) angezogen. Besonders günstig sind Wohnungen in den Bezirken Gmünd, Horn, Lilienfeld, Melk, Scheibbs, Waidhofen/Thaya und Neunkirchen. Die Preise für eine Wohnung liegen dort im Schnitt zwischen 33.000 und 70.000 €.
„Wohnungen zum Spitzenpreis” bedeutet in Niederösterreich häufig Klosterneuburg: Neun der 15 teuersten Wohnungen fanden sich dort, je zwei in Baden, zwei in Oberwaltersdorf und zwei in Perchtoldsdorf mit Preisen von 600.000 bis 930.000 €.

In Linz gehen die Preise zurück

In Oberösterreich gab es im ersten Halbjahr gegenüber 2014 und dem Rekordjahr 2010 einen Zugewinn an verkauften Wohnungen von +45%. Der Gegenwert dieser Wohneinheiten betrug 423 Mio. €, eine Steigerung von +41%.

Die meisten Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2015 in Linz verkauft, nämlich 585. Das sind nach dem extrem starken Vorjahr noch einmal um fast 100 Einheiten mehr (+20%). Der typische Preis für eine Wohnung in Linz lag bei 175.819 €, um satte 22.000 (11%) weniger als im Jahr zuvor.
In den beiden umsatzstarken See-Bezirken Gmunden und Vöckla- bruck wurden von Jänner bis Juni 300 bzw. 303 Wohnungskäufe abgewickelt. Das sind am Traunsee ein Drittel und am Attersee und Mondsee zwei Drittel mehr als im Jahr davor. Die Wohnungspreise lagen bei 142.162 € in Gmunden, also 4% unter dem Vorjahr. Dagegen streifte Vöcklabruck beinahe die 200.000 €-Schallmauer, nach einem Zuwachs von 17% zu 2014.
In der Linzer Rathausgasse investierte ein Wohnungskäufer 2,5 Mio. und in der Volksfeststraße jemand 1,4 Mio. €. Weitere außergewöhnliche Wohnungen mit Preisen von 700.000 bis 1 Mio. € lagen alle mehr oder weniger am Wasser: drei in und am Attersee, sechs in Mondsee und eine in Gmunden.

Grüne Mark im Detail

58% aller steirischen Wohnungskäufe wurden in Graz registriert.

Die Landeshauptstadt ist auch beim Wohnungspreis führend, nämlich im Schnitt mit 140.456 €.
Dennoch liegen die Grazer Wohnungspreise noch unter jenen von Simmering und 21 anderen Wiener Bezirken. Der Bezirk Graz-Umgebung verzeichnet im ersten Halbjahr im Schnitt 135.930, die Bezirke Leibnitz 120.430, Liezen 106.883 und Hartberg-Fürstenfeld 92.140 € pro Wohnungseinheit.
Alle anderen Bezirke der Grünen Mark erreichten Wohnungspreise zwischen 77.000 und 88.000 €; einzig die Bezirke Leoben und das Murtal liegen darunter.
Die teuersten 2015 verbücherten steirischen Wohnungen finden sich in Graz und bewegen sich preislich ziemlich exakt zwischen 500.000 und 1 Mio. €. Die Top-5-Adressen: Schanzelgasse, Waltendorfer Höhe, Freiheitsplatz, Harrachgasse und Defreggergasse. Die teuerste Wohnung außerhalb von Graz kostete in der Gleisdorfer Bürgergasse gut 500.000 €.

Viele Deals im „Heiligen Land”

Nach einem sehr guten Vorjahr bedeuten 2.501 verkaufte Eigentumswohnungen in Tirol im ersten Halbjahr 2015 sensationelle 48% mehr als zuletzt. Das ist die höchste Steigerungsrate unter allen Bundesländern. Auch der Verkaufswert ist um 44% auf 585 Mio. € gestiegen. Damit liegt das Bundesland Tirol – gemessen am Wert der gehandelten Eigentumswohnungen – hinter Wien auf Platz 2.

Mengenmäßig haben alle Tiroler Bezirke wesentlich mehr Wohnungs-Eigentümer-Wechsel zu verzeichnen – mit einer Ausnahme: Kitzbühel liegt entgegen dem Landestrend 20% hinter dem Vorjahr. Die Erklärung ist einfach: Typischerweise kostete 2015 eine Wohnung im Bezirk Kitzbühel 406.464, eine billige rund die Hälfte, nämlich 190.000 und eine aus dem oberen Preisviertel 597.125 €, also noch einmal um die Hälfte mehr.
Wie in den Tiroler Bergen wird die Luft dann etwas dünn …
Die teuerste 2015 im Tiroler Grundbuch neu verbücherte Wohnung hat als Adresse St. Anton am Arlberg und einen Kaufpreis von 3,5 Mio. €. Auf den Plätzen 2 und 3 sind zwei Wohnungen in Kitzbühel um 2,5 Mio. €. Die Top-20-Wohnungen beginnen bei mindestens 1,5 Mio. € und befinden sich in nur fünf Tiroler Gemeinden: je sieben in Kitz und St. Anton, vier in Kirchberg und je eine in Going und in Reith.

Höhere Preise in Salzburg

Das Land Salzburg zeichnete sich in den vergangenen Jahren immer durch besonders hohe Preis-Steigerungsraten aus. Wie bereits im Vorjahr stieg auch heuer die Anzahl der verbücherten Wohnungen im ersten Halbjahr unter dem ­Österreichschnitt, und zwar um 29% auf 1.917 Eigentumswohnungen. Der Transaktionswert erholte sich wieder vom Einbruch im Jahr 2014 und ging heuer um 33% auf 423 Mio. € nach oben.

Die typischen Eigentumswohnungspreise im Bundesland Salzburg haben um 5% zugelegt. Dies verursachten die Stadt und der Flachgau mit einem Preisanstieg von rund 10%. Dagegen: -8% im Pongau, -12% im Tennengau und -3% im Lungau; im Bundeslandschnitt liegt der Pinzgau mit +5%.
In der Salzburger Markus-Sittikus-Straße wechselte eine Luxus-Wohnung um 2,5 Mio. € die Besitzer, in der Ernst-Sompek-Straße um 2,0 Mio., in der Ernst-Grein-Straße um 1,65 Mio. und in der Ernest-Thun-Straße um 1,6 Mio. €. Von den Top-7-Wohnungsverkäufen liegen sechs in der Festungsstadt und eine in Saalbach-Hinterglemm. Alle kosteten zumindest 1,1 Mio. €.

Im Ländle explodiert der Markt

Vorarlberg schaffte heuer mit deutlichem Vorsprung den 7. Rang im Bundesländer-Ranking: 1.353 Wohnungen um 303 Mio. € wurden von Jänner bis Juni 2015 verbüchert. Nach dem Stillstand im ersten Halbjahr 2014 ist man mit 43% mehr Verkäufen auf der Überholspur; noch spektakulärer: +53% beim Gesamtwert der verkauften Wohnungen im Vergleich zu 2014.

Die typischen Eigentumswohnungspreise kletterten in Vorarlberg im Jahresvergleich um 5,7% auf 208.992 € nach oben. Preistreibend wirkten die Bezirke Dornbirn und Bludenz mit 216.080 (+9,2%) bzw. 212.845 € (+7,8%). Der Bezirk Bregenz liegt mit 209.466 € nahe am Bundesländerschnitt, dämpfend wirkt der Bezirk Feldkirch mit 201.698 (+0,3%). Im Rückblick auf die letzten fünf Jahre haben damit die typischen Wohnungspreise in Vorarlberg um 23% angezogen.
Den Vogel in puncto Spitzenpreis hat 2015 bisher eine Luxus-Wohnung in Feldkirch um 3,4 Mio. € abgeschossen, fast doppelt so teuer wie die darauffolgenden zwei in Bregenz und eine in Hard um jeweils 1,8 Mio. €. Zehn Wohnungen kosteten in Vorarlberg im ersten Halbjahr 2015 jeweils mehr als 1 Mio. €, davon drei in Feldkirch, zwei in Bregenz, zwei in Lochau und je eine in Bürserberg, in Lech und in Hard.

Blick in den Süden

In Kärnten insgesamt liegen die Wohnungspreise mit 141.217 € um 5,7% hinter dem Vorjahreswert. Der Landestrend widerspiegelt vor allem die Entwicklung in Klagenfurt, wo eine Wohnung typischerweise 148.214 (-5%) kostete. Die Bezirke Klagenfurt-Land und Spittal liegen mit 174.355 bzw. 170.918 € darüber, Villach (Stadt und Land) mit 146.659 € darunter. Im Vergleich zu 2010 sind in Kärnten die Wohnungspreise um 15,0% in die Höhe gegangen.

Der Heiligengeistplatz gilt 2015 bis dato als die teuerste Adresse in Klagenfurt: Ein Wohnungskauf dort ging um 4 Mio. € über die Bühne. Geradezu Okkasionen waren im Vergleich dazu eine Dachgeschoß-Wohnung in Pörtschach um 2,6 Mio., eine Wohnung in Spittal a.d. Drau um 2,2 Mio. und eine in Maria Wörth um 1,5 Mio. €. Weitere 13 Luxus-Wohnungen kosteten zwischen 500.000 und 1 Mio. €.

Schlusslicht Burgenland

Das Burgenland liegt im ersten Halbjahr 2015 mit 254 verkauften Wohnungen um 20 Mio. € am Ende der Bundesländerliste. Zum Vergleich: Gleich in elf Wiener Bezirken wurden mehr Wohnungen verkauft als im ganzen Burgenland. Die Eigentumswohnungspreise im Burgenland gaben im Jahresvergleich um 8,3% nach und liegen jetzt bei 72.026 €, das ist aber immerhin um 45% mehr als noch vor fünf Jahren.

Die teuersten Wohnungen im Burgenland waren Neubauwohnungen in Eisenstadt in der ­Johann Sebastian Bachgasse in der Preisklasse von 200.000 bis 300.000 €. Dazwischen eingestreut in der Top-20-Liste rangieren die teuersten Wohnungen in Neusiedl bis 270.000 €.

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